Durante boa parte do século passado, um terreno de quase 300 mil metros quadrados fazia parte da paisagem industrial de Joinville (SC). Ali funcionavam a fábrica da Tigre e a Sociedade Esportiva Recreativa Tigre, espaço onde gerações de funcionários passaram finais de semana, praticaram esportes, comemoraram aniversários e construíram uma parte da memória afetiva da empresa. Quando a operação industrial deixou a área, surgiu uma oportunidade rara: decidir o destino de um dos maiores vazios urbanos da cidade.
Para Felipe Hansen, presidente do Grupo CRH – single family office da família Hansen –, o desafio não era apenas dar um novo uso ao terreno, mas preservar a vocação que aquele espaço sempre teve para a cidade. “Queríamos preservar o legado que foi feito lá atrás pelo Sr. João, meu avô, e transformar isso aqui em um ambiente que atendesse também as famílias, que fosse social, que as pessoas praticassem esporte, que tivesse um lugar de lazer, que tivesse um parque.”
A solução mais previsível seria transformá-lo em um conjunto de edifícios residenciais. Mas os idealizadores seguiram outro caminho. “Estudamos o que valeria a pena fazer nesse espaço. Não foi muito óbvio, à época, que seria um bairro planejado. À medida que fomos estudando, isso foi ficando cada vez mais evidente”, relembra Hansen, que também é acionista e presidente do conselho de administração do Grupo Tigre.
Entretanto, em vez de começar pelos apartamentos, o Grupo CRH e a Hurbana, parceiras no desenvolvimento do Cidade das Águas, decidiram começar pelo bairro.
É uma diferença aparentemente sutil, mas que ajuda a explicar por que o Cidade das Águas dificilmente cabe na definição tradicional de bairro planejado. Estimado em R$ 2,5 bilhões, o empreendimento reúne torres residenciais, escritórios, hotel, comércio e serviços, com muita área verde e de lazer. Neste momento, são 84 mil metros quadrados de obras, mais ou menos um pipeline de R$ 750 milhões.
Numa visita de um grupo de jornalistas, durante as entrevistas pouco foi falado sobre acabamento, metragem ou plantas. As conversas giravam mais em torno de temas pouco frequentes em lançamentos imobiliários: mobilidade, ocupação dos espaços públicos, diversidade de usos, cultura, infraestrutura, gestão, segurança, educação e saúde. O vocabulário era muito mais próximo do urbanismo do que da incorporação imobiliária.
Após visitar os apartamentos-modelo decorados, os jornalistas foram convidados a colocar óculos de realidade virtual e percorrer o bairro que deverá ser concluído ao longo das próximas duas décadas. O passeio impressiona pelos detalhes, mas é ao retirar os óculos que a ideia do projeto começa a fazer sentido.
Do lado de fora do prédio comercial finalizado, que abriga um convidativo restaurante no térreo já em operação, uma pequena praça também está pronta. Era uma quarta-feira e o movimento era discreto – algumas mães observavam os filhos brincarem nos brinquedos instalados ali. Apesar de não estar lotado de visitantes, ainda assim, aquela cena dizia mais sobre o Cidade das Águas do que qualquer maquete.
O bairro ainda não existe, mas a praça já começou a ser usada. Pode parecer um detalhe. Não é. “Mais do que lançar edifícios, estamos desenvolvendo uma cidade, um bairro, um destino de lazer para melhorar a qualidade de vida das pessoas”, resumiu André Marcatto, sócio e diretor comercial da H Marcatto, responsável por um dos empreendimentos, o Arbo. “O Cidade das Águas transcende o apartamento.”
A frase ajuda a explicar decisões que parecem pouco racionais do ponto de vista estritamente imobiliário.
Em vez de ocupar a área mais valorizada do empreendimento com novas torres, os idealizadores reservaram espaço para um parque de aproximadamente 15 mil metros quadrados e o Musicarium – Academia Filarmônica Brasileira, instituição sem fins lucrativos local reconhecida internacionalmente pela formação de jovens músicos. O complexo ganhará uma nova sede, com salas de aula com capacidade para 500 alunos, e um concert hall, para cerca de 900 pessoas. Do lado de fora, um grande telão permitirá que quem estiver na praça – ou dentro dos apartamentos com vista para o Musicarium – acompanhe as apresentações realizadas no interior do edifício.
A ideia é recuperar um modelo de urbanismo em que a praça volta a ocupar o papel de centro da vida cotidiana. Segundo Hansen, o projeto parte justamente da Praça João Hansen Júnior, em torno da qual foram posicionados os primeiros empreendimentos, o Musicarium e parte dos equipamentos públicos. A inspiração, disse ele, remete ao modo “como as cidades se desenvolveram historicamente, quando as pessoas iam a pé ou de bicicleta para o trabalho e concentravam a vida urbana ao redor da praça principal”.
As calçadas chegarão a 11 metros de largura em alguns trechos, no mesmo nível da rua por onde passarão os carros. Os estacionamentos ficarão escondidos sob os edifícios. As fachadas comerciais permanecerão voltadas para a rua. Árvores, mobiliário urbano e marquises vão procurar tornar agradável um percurso que, na maioria dos empreendimentos brasileiros, seria resolvido rapidamente dentro de um carro.
Um projeto pensado por muitas cabeças
Não por acaso, o conceito de placemaking aparece no material do projeto. Mais do que desenhar edifícios, trata-se de criar lugares capazes de estimular permanência e convivência. “Fortalecer o senso de coletividade e de pertencimento é o nosso grande objetivo”, destaca Marcelo Gomes, presidente da Hurbana.
É uma filosofia que influenciou diretamente o desenvolvimento do masterplan, elaborado de maneira colaborativa por uma equipe multidisciplinar que reuniu urbanistas, arquitetos, paisagistas, consultores internacionais e especialistas em diferentes áreas.
Entre eles está o dinamarquês Jan Gehl, referência mundial em cidades voltadas às pessoas. Em uma das publicações do empreendimento, Gehl resume a lógica que orientou o trabalho com uma frase simples: “Inicialmente, nós moldamos as cidades; depois elas nos moldam. Assim, quanto mais humano for o espaço que produzirmos, mais valorizada nossa dimensão humana estará.”
Ao lado dele, participou do projeto o arquiteto Max Rummens, para quem a combinação entre o espírito de Joinville e a plataforma urbana proposta para o Cidade das Águas tem potencial para criar “um lugar para desfrutar do crescimento da economia e da arte”.
Antes da definição do masterplan foram realizadas charrettes – oficinas colaborativas bastante utilizadas em projetos urbanos –, além de encontros com moradores, representantes da sociedade civil, especialistas e integrantes do poder público. A intenção era que o bairro não fosse pensado isoladamente, mas em diálogo com a cidade que já existia ao seu redor.
Esse processo colaborativo continuou mesmo depois do lançamento. Em 2024, os compradores-fundadores – como são chamados os primeiros a investir na compra dos apartamentos – passaram a contribuir com sugestões que resultaram em ajustes nos empreendimentos antes da segunda fase de vendas, incluindo áreas comuns, acessos e soluções operacionais.
No mercado imobiliário, os projetos costumam chegar praticamente prontos ao lançamento. No Cidade das Águas, não foi bem assim. A primeira fase serviu também como um processo de aprendizagem. A iniciativa aproxima o desenvolvimento do bairro de uma lógica mais comum à inovação tecnológica: lançar, observar, aprender e aperfeiçoar.
Uma das consequências curiosas dessa forma de pensar aparece justamente em um tema pouco glamouroso: o comércio. Em vez de vender todas as lojas e deixar que o mercado defina naturalmente sua ocupação, a intenção da CRH é manter sob sua gestão parte significativa dos espaços comerciais. O objetivo é preservar aquilo que o setor chama de tenant mix – a combinação de operações capazes de fazer o bairro funcionar ao longo do dia.
Pode parecer um detalhe operacional, mas revela uma mudança importante de lógica.
Se cada proprietário alugasse livremente seu imóvel, o resultado poderia ser semelhante ao observado em tantas cidades brasileiras: excesso de um mesmo tipo de negócio e ausência de serviços essenciais. No Cidade das Águas, a proposta é acompanhar permanentemente essa composição, buscando equilibrar supermercados, cafés, restaurantes, farmácias, academias, serviços, escritórios e lazer.
“Cidade de 15 minutos”
Essa preocupação conversa diretamente com outro conceito que orienta o projeto: a chamada “cidade de 15 minutos”. Mais do que reduzir deslocamentos, a ideia é criar um ambiente onde trabalho, estudo, cultura, saúde, lazer e serviços cotidianos convivam em um mesmo território.
É por isso que o Cidade das Águas não reúne apenas empreendimentos residenciais. Como detalha Danilo Conti, diretor do Grupo CRH, além do Musicarium, o bairro terá uma unidade do Colégio Bonja, um centro médico concebido com consultoria do Einstein, hotel, escritórios, um shopping a céu aberto com cerca de 45 mil metros quadrados, parque, playgrounds, espaço pet, restaurantes e serviços.
A expectativa é reunir cerca de 12 mil moradores e outras 12 mil pessoas trabalhando na região quando o empreendimento estiver completamente desenvolvido. A intenção é evitar um problema recorrente em muitos bairros planejados: áreas residenciais que esvaziam durante o dia ou centros empresariais que se tornam desertos ao anoitecer.
Ao manter diferentes atividades funcionando simultaneamente, a expectativa é que os espaços públicos permaneçam sempre ocupados.
Conceito aberto
Ao contrário da maioria dos grandes projetos imobiliários brasileiros, o Cidade das Águas não será um condomínio fechado. Não haverá muros isolando o bairro nem os edifícios da vida urbana. As ruas permanecerão abertas, o parque poderá ser utilizado por qualquer pessoa, a praça continuará integrada ao entorno e as áreas comerciais funcionarão como extensão do espaço público.
Ao mesmo tempo, toda essa estrutura será administrada pelo condomínio, responsável pela manutenção, limpeza, paisagismo, iluminação, drenagem e segurança. Na prática, trata-se de um modelo híbrido, que mistura características de espaços públicos e privados.
Segundo os executivos envolvidos no projeto, essa escolha exigiu uma longa negociação com órgãos públicos, cartórios e concessionárias de serviços, justamente porque o formato ainda é pouco comum no Brasil. Tal escolha, porém, também levanta desafios inéditos.
- Como será feita a coleta de resíduos?
- Quem responderá pela manutenção da infraestrutura subterrânea?
- Como compatibilizar áreas permanentemente abertas com regras condominiais?
Em vez de apresentar respostas prontas, os idealizadores reconhecem que parte dessas soluções ainda está sendo construída. Uma postura ainda pouco comum no setor de construção civil.
Aprendizado contínuo
Em um mercado acostumado a lançar empreendimentos completamente definidos, o Cidade das Águas assume que continuará aprendendo durante sua própria implantação.
A mesma lógica aparece quando o assunto é infraestrutura. Enquanto boa parte da comunicação do mercado imobiliário costuma destacar acabamentos ou áreas de lazer, os executivos dedicam boa parte do tempo para falar do que ficará invisível.
Toda a rede elétrica será subterrânea. O fornecimento de gás será canalizado. Os edifícios contarão com sistemas de reaproveitamento de água da chuva para as áreas comuns e parte da energia será compensada por geração fotovoltaica. A drenagem foi integrada ao projeto paisagístico, enquanto a rede de esgoto será conectada ao sistema público.
São escolhas que dificilmente aparecem nos materiais de divulgação, mas que revelam outra característica do empreendimento: grande parte do investimento está concentrada na plataforma urbana que sustentará o bairro pelas próximas décadas.
A tecnologia segue o mesmo raciocínio. Ela aparece menos como elemento de marketing e mais como ferramenta de operação. Reconhecimento de placas, identificação facial, câmeras térmicas voltadas às áreas com arbustos, monitoramento permanente, comunicação direta com forças de segurança e totens de emergência compõem uma estrutura pensada para apoiar o funcionamento cotidiano do bairro.
Olhando mais atentamente, talvez o aspecto mais interessante não esteja em nenhum desses equipamentos, mas na mudança de papel da própria incorporadora. Tradicionalmente, empresas do setor entregam os edifícios e encerram sua participação. No Cidade das Águas, boa parte do trabalho começa justamente depois da conclusão das obras. Será preciso administrar o bairro ao longo do tempo.
Em outras palavras, construir será apenas a primeira etapa. O verdadeiro desafio será fazer com que aquele pedaço da cidade continue funcionando com propósito 20 ou 30 anos depois. E é justamente aí que o Cidade das Águas deixa de ser apenas um empreendimento imobiliário para se transformar em um interessante caso de gestão.
Nos próximos anos, o sucesso do projeto dificilmente será medido apenas pelo número de apartamentos vendidos. Ele estará na capacidade de manter o parque ocupado, a praça viva, os concertos do Musicarium extrapolando as paredes do auditório por meio do telão voltado para o espaço público, os estudantes chegando em segurança ao Bonja, os pacientes tendo acesso ao centro médico, os cafés abertos durante o dia, os restaurantes movimentados no almoço e à noite, e as pessoas caminhando pelas ruas porque encontraram motivos para permanecer ali.
Anos depois daquela decisão, talvez o maior mérito do Cidade das Águas seja justamente este: seus idealizadores não começaram perguntando quais edifícios deveriam ocupar aquele terreno. Começaram perguntando que bairro valeria a pena construir.
Como resume Danilo Conti: “O que o Gehl fala é muito bonito: ‘A vida é o que acontece entre um prédio e outro’. E nós, enquanto urbanizadores, construímos o palco dessa vida”.
